独家解读:碧桂园高周转模式可持续吗?(上篇)-创英管理视觉
2017年刚刚登顶中国房地产行业龙头的碧桂园,猝不及防迎来了“至暗时刻”。
先是碧桂园在上海奉贤区的项目发生坍塌事故,杭州萧山的在建工程发生基坑塌陷,随后安徽省六安项目发生坍塌事故……据不完全统计,2018年不到一年的时间里,碧桂园在全国各地的项目中已发生5起安全事故,造成至少10人死亡。

一时之间,碧桂园的工程质量问题被推到了舆论的风口浪尖。虽然具体的事故原因有待进一步确认,但外界普遍认为邪恶召唤师,相比于工程作业方面的因素,碧桂园的高周转发展模式过于追求速度而罔顾施工安全,是导致上述安全事故的根本原因。
【1】高周转模式:把房地产做成快消
房地产企业的高周转模式最早来自于万科的5986模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅sp湖北张坤。而碧桂园则把这一模式推向了极致——即一二线城市项目执行678模式,三四五线城市项目执行456模式毕国祥。

同时,碧桂园还出台了一整套的激励机制,希望借此进一步缩短周转的时间。

碧桂园的高周转模式对标的是零售行业的巨头沃尔玛农民圣尊,用其董事长杨国强的话来讲,碧桂园的商业模式就是:专注于三四线城市,低成本拿地,快速开发,低价开盘,项目三个月内必须开工,四五个月可回收资金。
众所周知,传统零售业的盈利模式是向消费者收费,吴旻霈即向上游生产厂商进货并从中索取利润,以尽量高的价格卖给消费者,而沃尔玛采取薄利多销的模式,通过向上游的制造商砍价,以低价卖给顾客,赚取其中差价吾林小说。通过低价策略,沃尔玛迅速吸引了大量顾客,并在2014年以4762.94亿美元的销售额力压众多石油公司而荣登《财富》世界500强榜首。
在房地产行业规模化竞争的浪潮下,高周转模式成为碧桂园的制胜法宝,短短三年内,碧桂园从营收百亿级的地方房企一跃成为行业龙头。据中国指数研究院数据显示,仅2018年5月,碧桂园就在全国拿地75宗,而同期第二名的万科仅拿地11宗;在销售收入方面,2015年1-5月,碧桂园共收入3,347亿元新女驸马gl,而跟随其后的万科和恒大还徘徊在2,000亿级别全系炼金师。
然而危机也从此埋下。从投资角度分析,碧桂园高周转模式的关键是投入产出的时间越短,资金周转率越高,相应的资金回报率也越高,但从现实角度来讲,这意味着项目必须尽可能压缩从拿地、开工、施工、开盘和资金回正的时间。对工程建设来说,任何项目都有其合理工期,如果为了速度赶工,极易出现安全和质量问题。
【2】标准化生产:一张图纸走遍天下
为了匹配高周转模式,碧桂园启用了“标准化生产”,即设计图是“通用款”,巫咸全国上千个项目似乎都是粘贴复制出来的,带给消费者最直观的感受就是碧桂园的每个项目带给人的感觉几乎是一样的,产品也十分相似。
以产品标准化为核心,辅以精细化、标准化的流程体系,便可以在各个城市快速进行复制,这为碧桂园抢占各地市场提供了时间优势——别的地产公司还没有确定设计方案的时候,碧桂园已经开盘了。

不可否认的是,“标准化生产”是迅速做大规模的不二法则。但在碧桂园的标准化模式下,所有项目不管其地域气候和居住习惯,千楼一模,海南和黑龙江的楼盘差异也许只有保温层的厚度。面对住宅这一使用期限长达70年,社会复杂性和综合性强的产品,过度强调标准化或许会为产品质量埋下隐忧。
【3】产业链整合:单打独斗包揽一切
低成本土的地储备,加上“高周转模式”与“标准化生产”带来的规模化效益使碧桂园在各个项目中投入的成本大大降低,然而这对于碧桂园来说仍然不够。
碧桂园希望能够通过业务链整合韩姨,牢牢掌握住设计、施工、监理、绿化、装修、物业服务、等各个环节,从而保证规模化扩张的同时有效节约成本。据了解,碧桂园旗下的鸿业管桩厂位列行业前三杨正大,其全资子公司腾越建筑工程公司能够承担超过50%以上的建筑项目,碧桂园服务是目前最赚钱的物业上市公司,有自己的监理公司……
不论是工程还是营销卢天明,碧桂园都可以内部消化项目中的采购需求,完全不需要下游合作伙伴。碧桂园就像是一个全价值链利润的吞噬者,攫取着价价值链上每一环的利润,一个反“外包”趋势的典型。
然而,随着碧桂园区域规模的不断扩大,自身单位供应和服务能力有限,管理半径难以覆盖的问题逐渐显露。本次发生的多起安全事故便是一大警钟。
【4】高周转模式还能赚多久
这几年随着国家融资政策和监管收紧,各大房企都在拼尽全力缓解融资压力,以保证现金回流。身处其中的碧桂园也时刻感受着寒冬的压力,公司的负债率从2015年的75.32%飙升至2017年的88.89%,达9杰拉德皮克,331亿元。
在业内人士看来,在当前融资不畅和负债增加的情况下,碧桂园只能再度加码高周转,将有限的资金快速轮转起来,然而高周转模式对企业管理能力挑战巨大,稍有不慎便会出现质量低下、管理混乱的问题,对房屋销售的不良影响也会尾随而至,一旦资金回笼不畅,其偿债和融资的压力只会越来越大,最终陷入恶性循环。若碧桂园无法从根本上改善发展模式,从
从“宇宙第一房企”的宝座跌落将会只是时间问题。

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